Если документы на земельный участок у продавца в порядке, то он может продать вам его. Для этого необходимо заключить договор купли-продажи земельного участка (купчую) и зарегистрировать его. В этой статье поговорим только о составлении договора.
Сначала некоторые рекомендации по покупке участка земли:
1. Проверка в органах, регистрирующих права и сделки с недвижимостью, нет ли на продаваемом участке ареста или других вещей, препятствующих продаже.
2. Выяснение всех особенностей процесса купли-продажи земли у юриста, знакомых (если они ранее проводили аналогичные сделки) или соответствующих документов.
3. Сборка документации на участок и проверка их у юриста.
4. Самостоятельная проверка реальной площади участка на соответствие указанной в документах.
5. Проверка в местных органах управления возможности подключения к различным коммуникациям.
6. Использование безопасной системы передачи денег, когда деньги находятся в банковской ячейке, а продавец может забрать их только после совершения сделки.
7. Сделка.
Подробнее остановимся на заключении договора купли-продажи земельного участка. Строгой формы договора сейчас нет, поэтому договор составляется в простой письменной форме и подписывается каждой стороной (продавцом и покупателем). При желании можно заверить заявление у нотариуса, но это не является обязательным.
Первым делом в договоре купли-продажи земельного участка прописываются данные об его сторонах: ФИО, паспортные данные и т. д. Потом переходят к предмету договора, то есть к земельному участку. Его описание нужно произвести в соответствии с кадастровым планом на него (указать название, расположение, площадь, номер по кадастру, категорию и земель и разрешённое использование). Также надо описать имеющие строения на участке, если они есть. Обязательно следует указать, какими документами подтверждается принадлежность недвижимости продавцу.
В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должна быть отражена цена этого земельного участка со всеми строениями. Считается (если другое не предусмотрено законом или договором), что цена здания уже включает в себя цену находящейся под ним земли. Покупателю одновременно с правами на здание переходят права на землю под ним, если иное не предусмотрено.
Обязательным является также включение в договор купли-продажи земельного участка сведений о каких-либо обременениях участка. Остальные же сведения типа способа передачи денег, указания плательщика регистрационного сбора необязательны, но желательны, чтобы не возникало разногласий после.
Есть и такие условия, которые по закону не могут быть включены в договор купли-продажи земельного участка ни при каких обстоятельствах:
— право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
— ограничения распоряжения участком;
— ограничение ответственности продавца, если третьи лица предъявят права на участок.
Последнее запрещённое условие нужно понимать так, что если у участка есть какие-то обременения, то их нужно обязательно указать. Продавец обязан давать реальную информацию об участке и предоставить кадастровый план. Если продавец дал ложную информацию по нижеследующим пунктам, то покупатель вправе требовать уменьшения цены или даже расторгнуть договор:
— об обременениях и ограничениях земельного участка;
— о разрешении на строительство;
— об эксплуатации соседних участков, существенно влияющей на ценность этого участка;
— о свойствах земли, представляющих ценность для покупателя (например, для строительства).
Если участок находится в долевой или совместной собственности, то его остальные участники имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли. Поэтому продавец должен сначала письменно оповестить других дольщиков о продаже своей доли и предложить им выкупить её. Если они откажутся или не выкупят в течение месяца долю, то продавец вправе продать её другим лицам, но по цене не ниже предложенной дольщикам. Если правило преимущественной покупки не соблюдено, дольщики в течение 3-х месяцев со дня продажи могут требовать пересмотра сделки.
Если участок находится в собственности супругов, то необходимо письменное согласие обоих супругов на продажу.
Документы для заключения договора купли-продажи земельного участка:
— свидетельство на право собственности на участок;
— правоустанавливающий документ (на основании чего принадлежит вам участок);
— свидетельство о государственной регистрации права на дом (если они есть);
— правоустанавливающий документ на дом;
— кадастровый план участка;
— справка из Земельного комитета о стоимости земли;
— если есть дом, то нужна справка о стоимости из БТИ;
— техпаспорт на дом из БТИ;
— акт приёмки дома в эксплуатацию;
— если дом не достроен, в БТИ надо взять справку на незавершённое строительство, а в Управлении архитектуры района — разрешение на застройку;
— если в доме никто не зарегистрирован, то справа об отсутствии зарегистрированных лиц;
— справка из администрации сельсовета по месту нахождения объекта;
— справка из налоговой инспекции;
— согласие супруга на продажу/покупку;
— копии паспортов покупателя и продавца.
Это примерный список документов, который понадобится при заключении договора купли-продажи земельного участка, но в конкретном случае могут быть и дополнительные.